目前线上售房正在如火如荼地开展，之前我们说了很多关于地产的扶持政策和地产业的自救，今天我们开始新的话题，聊一聊在疫情过后，相关房企有可能展开的运营和发展模式。今天我们就聊一聊华润置地。

　　2019年，关于华润置地比较多的话题是其人事变动的频繁，从去年3月到12月，华润置地的高管离职了将近10人，外界一直在猜测华润人事变动原因，以及在人事变动后华润置地会出现什么样的运营风格。

　　外界会做出猜测的原因是近些年来华润置地每一次高管变动之后，其运营风格会发生明显变化。比如吴向东上任后一手打造的以“万象城”为代表的商业地产体系，让华润置地由此形成了“住宅+商业”格局;而唐勇的继任鞥是将华润置地成功推向千亿规模，五年的稳健增长，近年的“激进”拿地及快周转变奏，都是唐勇在任期间的运营风格。

　　过去多年，华润置地盈利水平持续维持行业高位，2016-2018年以及2019年毛利率分别达到33.7%、40.3%、43.4%以及38.2%;核心净利润为144亿元、163.79亿元、192.96亿元以及81.06亿元，均保持双位数增长，核心净利润率也达到14.9%、16.1%、15.9%、17.7%。

　　分业务观察，或许可以发现硬币的另一面。上述期内开发物业毛利率分别为32.3%、39.7%、42.9%以及36.0%，一直低于公司总水平且波动较大，反映出一方面是开发业务占比最大，第二是开发业务结转货值结构呈现不稳定性。

　　截至2019年上半年，该公司已售未结转货值为2367.2亿元，仍将持续受到这种因素影响。

　　数据来源：华润置地披露，观点指数整理

　　华润置地开发业务结转收益占总收益比例大约在9成左右，其中一线城市结转几乎是影响毛利率的“晴雨表”：2018年上半年公司在一线城市毛利率高达60.6%，深圳湾悦府、深圳华润城三期项目毛利率均超过70%;而2019年上半年，公司在一线城市毛利率降至51.5%，深圳结转占比也降一半至14%。

　　据观点地产新媒体了解，在8月份中期业绩会上，尽管唐勇强调一二线毛利率变化不代表未来会下降，但华润置地管理层对投资者透露，截止到上半年公司已售未结货值为2773亿元，其中1169亿元会在年内结算，对应毛利率约37%，总体毛利率预计约36.2%。

　　若按此计算，2019年该公司开发业务毛利率将是近三年最低水平。相比之下，投资物业作为华润置地第二增长极，表现出稳定发展势头。

　　2016-2018年以及2019年上半年，华润置地投资物业收益62.7亿元、76.46亿元、95.19亿元及56.95亿元;毛利率分别达60.6%、61.4%、65.9%以及67.8%，若剔除酒店部分，毛利率则达到67.7%、69.9%、72.8%以及73.3%。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　2019年全年，华润置地累计投资物业实现租金收入约人民币124.23亿元，按年增长29.7%，几乎是国内租金收入最高的房企。分类型看，购物中心租金及资产比重均达到75%，较2018年有所提高，未来随着更多购物中心开业，租金贡献有望进一步提高。

　　购物中心为华润置地构筑了强大的护城河，该公司2014年以前开业的购物中心包括5家万象城、2家万象汇，2017年-2018年平均成本回报率分别为32.4%、37.0%;2014年以后新开业的包括17家万象城、10家万象汇，平均成本回报率则分别为9.0%、11.9%。

　　据华润置地披露，2019年新增开业购物中心10家，与2018年持平，分别位于鞍山、吴江、哈尔滨、临沂、桂林等地。截止到2019年底，华润置地在营购物中心共61家，较早前计划有所超出。该公司在半年报曾预计，到2021年将有53个购物中心在营，另有30个购物中心在2021年后开业。

　　上述业务发展均需满足一个前提，即“保证财务稳健和满足目标资本约束条件”，因此通过内部资源和外部融资解决发展所需资金的空间也相对有限。

　　2019年上半年，华润置地总有息负债率43.4%，过去三年分别是36.4%、42.3%、42.3%;净有息负债率43.6%，过去三年分别为23.8%、35.9%、47.2%;平均融资成本为4.45%，过去三年分别为4.23%、4.16%、4.47%，是国内融资成本最低的房企之一。

　　数据来源：华润置地披露，观点指数整理

　　下半年，华润置地也陆续择机融资，包括10月份配股筹资67亿港元，11约签订86亿港元银团融资协议，12月成功发行10.5亿美元次高级永续债，票面利率为3.75%。

　　在有限的空间内，华润置地土地获取方式有所多元化，公司称之为“有选择性地增持符合战略及商业模式的低成本土地储备”。比如国企混改合作，华润置地先后参与了天津城投、中华企业(600675，股吧)，仅与天津城投便获得4个核心开发项目及天津万象城购物中心。

　　华润置地的“X”业务也成为了土地储备的获取窗口，其中城市更新主要定位为“在土地供应较少的核心城市里的主要土储补充渠道”，2018年跟进项目30余个，重点项目占16个，并有3个年内列入土储;2019年上半年跟进项目增加至46个，分布于深圳、广州、东莞等地，重点项目占18个，规划建筑面积达2360万平方米。

　　代建代运营、文化及体育是补充部分，文化及体育甚至被定位为“补充优质土储的另一独特、有效渠道”，华润置地早期代建代运营的深圳湾体育中心“春茧”，为其带来了木棉花酒店、中国华润大厦“春笋”、万象城、悦府等配套;在此基础上，华润置地获取了西安、杭州、成都等地的体育中心项目。2019年11月底，西安国际会议中心、西安国际展览中心一期、西安奥体中心全面落成。

　　除此以外的“X”业务，包括康养地产、长租公寓、产业基金、影业等都处于培育期，尽管都有持续投入，但暂时难以提供业绩贡献。比如康养业务已进入北上广等11个城市，长租公寓预计年底达4万间，其中“有巢”在营项目18个，房源约6000间，影院则计划年底前开业19家。

　　处于成熟期的是物业管理及建造装修，2019年7月华润物业科技发布首份可持续发展报告显示，该公司管理面积约达1.35亿平方米，管理物业项目逾700个，年营业收入40.85亿元。同时，该公司“悦+”业务体系已经上线，商业物业管理也被视为核心竞争力之一。

　　观点地产新媒体还处了解到，华润物业科技已逐渐告别依靠母公司资源支持，初步实现盈利。

　　虽然作为头部房企在聚焦和深化“2+X”商业模式的大方向及贯彻央企“提质、增效、稳健、创新”目标的双重要求下，如何应对高度竞争时代，并进入陌生的创新空间，组织能力转型同时又能排解其中人才激励问题，最终实现发展速度和发展质量均好。

　　这种成长烦恼实质是在中国经济动能切换的大环境下，大部分企业都会面临的发展瓶颈与转型压力。只是每家企业的发展需要、存在短板不尽一致，华润置地也要不断适应环境、修正路线，保持发展的活力。